作者：
唐莹莹
近日，多家商业地产机构发布 2025 年第二季度及上半年上海房地产市场报告。多个报告显示，今年上半年，零售物业交易笔数首次超过办公楼居于首位，此外不少大宗交易通过法拍渠道完成。
上半年通过法拍渠道完成的零售物业大宗交易比例达七成
公开信息显示，今年第二季度包括普陀区光新路永乐项目、黄浦区湖北路中福古玩城、闵行区中谊路商铺、黄浦区汉口路 618 号中福大厦等项目都通过法拍交易。澎湃新闻查阅发现，这些项目不仅经过多轮拍卖，最终成交价较评估价和首次出价都有不少折价。
如黄浦区汉口路 618 号的中福大厦项目，涵盖 101-104 室、地下一层美食广场、二层商场 1、二层商场 2、三层整层、四层整层，合计建筑面积约 11181.09 平方米，评估价约 4.78 亿元 （人民币，下同），首次起拍价约 3.35 亿元。公开信息显示，该项目于 2024 年 12 月 13 日首次拍卖，流拍两次，最终于 2025 年 4 月 19 日成交，最终成交价约 2.68 亿元，较评估价折价约 44%、较首次起拍价折价约 20%。
位于闵行区中谊路 306 号 1 层的 65 套商业房产也是如此。该项目建筑面积合计约 9438.23 平方米，房屋类型为店铺，评估价约 4.46 亿元，首次起拍价约 3.12 亿元。该项目于今年 2 月 8 日首次拍卖，同样流拍两次，最终于今年 5 月 22 日成交，最终成交价约 2.5 亿元，较评估价折价约 44%、较首次起拍价折价约 20%。
而位于普陀区光新路永乐项目经历了一次流拍、一次撤回，同样于第三次拍卖成交。公开资料显示，普陀区光新路永乐项目为上海市普陀区光新路 132 号、140 号、144 号的 1-4 层商业用房，标的所有人是永乐 （中国） 电器销售有限公司，建筑总面积约 8749.74 平方米，评估价约 1.65 亿元。该项目于去年 12 月 1 日首次拍卖，首轮拍卖价格约 1.32 亿元，0 人报名。去年 12 月 28 日，该项目二次拍卖，价格挂 1.188 亿元，拍卖网站信息显示因 「程序上有瑕疵」 而撤回。
今年 5 月 15 日，普陀区光新路永乐项目再次上线拍卖，起拍价约 1.18 亿元，有两人报名，两位买家从当日 9 时 24 分起竞价至 5 月 16 日 2 时，最终该项目以约 1.3 亿元的价格成交，较评估价折价约 21%；较首次拍卖价格折价约 1.5%。
CBRE 的报告显示，上半年零售物业以 28% 的交易笔数占比居于首位，首次超过办公楼，交易标的多以带稳定租约的商业裙房或街铺为主，通过法拍渠道完成的交易比例达七成，吸引众多不良资产机构与企业竞相入场。
「高净值人士」 踊跃进入市场，小规模项目活跃度或越来越高
仲量联行的报告显示，今年第二季度上海商业地产市场共录得 23 宗资产交易，总成交金额达 82 亿元人民币。二季度单体项目平均成交金额为 3.6 亿元，较 2024 年全年均值 5.6 亿元及 2025 年一季度的 4.8 亿元继续下降。其中，成交金额在 1 至 3 亿元规模区间的交易占市场成交宗数的 61%，表明中小体量资产流动性有所增强。
从交易标的的类型来看，第二季度办公资产以 38% 的成交金额占比稳居首位；长租公寓板块表现亮眼，以 27% 的占比跃居第二；其次分别为零售物业 （18%）、工业 （7%）、酒店 （4%）、住宅 （3%） 和产业园区 （3%）。值得注意的是，零售物业以 35% 的成交宗数占比成为第二季度最活跃板块。其中，总价 1 至 3 亿元区间且交易周期短的街铺式商业资产尤其受到市场青睐，反映出投资者对消费复苏的预期持续强化。
值得关注的是，今年第二季度的大宗交易项目中有不少个人买家的身影。
仲量联行的报告显示，今年第二季度主要的大宗交易项目包括中骏天悦方隅公寓、五角场 CitiGo 欢阁酒店、金地喜悦荟商业、陆家嘴数智天地智慧云等。其中，乐鑫科技斥资 4.37 亿元收购陆家嘴数智天地智慧云、内蒙古世林集团斥资 3 亿元收购五角场 CitiGo 欢阁酒店；而中骏天悦方隅公寓和金地喜悦荟商业的买主都为个人买家。
仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎在媒体发布会上表示，大宗市场目前面临这一系列趋势性变化，其中最突出的一点是，小规模项目的活跃度会越来越高，交易也会越来越频繁。
孙翎表示：「这其实也跟投资者的类型挂钩，就是高净值人士，我们所谓的私人买家、企业类的买家，他们在踊跃地进入这个市场，他们单体交易的金额偏好其实就在 5 亿元以下的体量。」
从今年上半年来看，CBRE 世邦魏理仕的报告显示，上海物业投资市场共录得 36 笔交易，交易金额累计 230.1 亿，较去年同期下降 29.7%。其中，办公楼交易笔数占比 25%，年初博华广场超百亿级交易推动上半年办公楼投资型交易金额占比提升至 95%，同时，核心区位资产价值受到各类买家认可，近六成交易集中内环内区域。长租公寓占比 17%。值得一提的是，长租公寓在二季度表现亮眼，贡献当季 43% 的交易总额，以险资为代表的机构投资者尤为活跃，产业集聚区依然是各类买家关注的重点板块。
CBRE 的报告显示，今年上半年投资类交易金额占比维持高位，达 96%。机构投资者最为活跃，贡献交易总额的 69%，核心办公楼、长租公寓与消费相关物业是其重点布局方向。另外，企业买家占比 14%，其中逾七成交易额为投资属性，多偏好长租公寓、厂房等新经济板块及酒店资产。
值得一提的是，目前在上海大宗交易市场还有不少核心区域的标的正在寻求买家，如位于上海市黄浦区南京西路的仙乐斯广场、位于上海淮海中路的 K11 物业等。
而目前，从买家的需求结构来看，仲量联行的报告显示，投资性需求仍占据市场主导地位，占比达 66%。区域分布方面，中环内项目贡献了 85% 的成交金额和 78% 的成交宗数，核心区域资产集聚效应显著。「投资者对核心区域资产的集中布局，不仅反映了风险偏好趋稳的市场心态，更凸显出上海核心地段资产的稀缺价值和抗风险能力。」 孙翎指出。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：「上半年上海物业投资市场呈现量价调整与结构分化并存的特征。交易规模虽同比下滑，但细分赛道亮点频现：消费企稳带动多类型买家布局零售物业；核心区位办公楼资产仍然备受投资人关注；长租公寓则在机构买家的助推下成为市场的增长点。展望下半年，核心地段办公楼资产仍将吸引避险资金；不良资产加速处置将为价值投资创造机遇，市场活跃度有望回升。」
（澎湃新闻）
文章转载自东方财富