7月全国房地产市场分化明显，核心城市新房市场受优质改善项目推动结构性上涨，一线城市表现尤为突出，均价环比上涨0.36%。二线城市中，杭州、成都等因优质项目带动价格上涨。相比之下，二手房市场持续承压，“以价换量”成常态，价格环比同比均下跌，一线城市跌幅显著。预计下半年新房市场波动调整，二手房市场面临量价压力。
每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜魏文艺
全国百城新房和二手房价格继续分化。
中指研究院最新数据显示，7月份，全国百城新建住宅均价为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%；百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。
从城市层面来看，一线及部分强二线城市的新房市场表现相对稳健；核心城市二手房市场成交保持一定活跃度，但价格短期仍有压力。
中指研究院研究主管陶淑茹分析指出，短期内，房地产市场仍处于波动调整阶段，城市间的分化行情预计将持续，“好城市+好房子”组合仍具备结构性机会。
新房价格结构性上涨，一二线城市领涨
新房市场呈现出结构性回暖的趋势。
据中指研究院数据，7月百城新建住宅均价为16877元/平方米，在部分核心城市优质改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.64%。
图片来源：中指研究院
其中，一线城市新房价格表现尤为突出，7月环比上涨0.36%。高端改善项目持续发力，成为拉动房价上涨的重要力量。
例如，上海的中海·云邸玖章、广州的保利天奕、北京的和樾玉鸣、深圳的深湾玖序等项目，销售均价普遍超过10万元/平方米。
凭借优越的地理位置、完善的配套设施以及高品质的建筑设计，这些高端项目吸引了大量改善型购房者，也在一定程度上推高了所在城市的整体房价水平。
二线城市7月新房价格环比上涨0.23%。其中，杭州新房价格环比上涨1.51%，位居榜首；成都紧随其后，环比上涨1.3%。
如杭州的招商蛇口杭序府、锦上万象府，成都的龙湖泊萃、华润天宸上院等优质改善项目，均表现亮眼。
相对而言，三四线城市7月新房价格仍面临压力，环比下跌0.19%。其中，连云港、济宁、阜阳的新房环比跌幅均超过0.5%。
从新房市场供求来看，据克而瑞监测数据，7月整体楼市供求迎来季节性回落，30个重点城市新房成交规模仅为836万平方米，前7月累计成交规模与去年同期基本持平。反映到房企层面，7月各梯队房企的销售操盘金额门槛都有所降低。
在政策层面，7月15日召开的中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并提出要加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。
与此同时，各地仍在出台各类房地产优化政策。如成都将分批取消住房限售政策，湖北荆门跟进落地现房销售，更多城市则继续优化公积金贷款政策，在一定程度上为新房市场注入了活力。
“2025年上半年，‘好城市+好房子’将支撑新房市场整体保持平稳，一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。”中指研究院分析称，预计下半年各级政府将全力推动已出台政策落地见效，新房市场仍将波动调整，市场分化仍将延续，可关注“好城市+好房子”背景下的结构性机会。
二手房“以价换量”主导，成交动能趋弱
与新房市场的结构性回暖形成鲜明对比的是，二手房挂牌量持续高位下，“以价换量”现象持续主导市场。
据中指研究院数据，7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。
图片来源：中指研究院
具体来看，核心城市二手房成交保持一定活跃度，但价格短期仍有压力。一线城市二手住宅价格环比下降0.61%，二线城市、三四线城市二手住宅价格环比分别下降0.84%、0.77%。
如淮安、盐城、徐州、厦门、昆山、张家港等城市的二手房价格跌幅显著，淮安和盐城的环比跌幅分别达到1.64%和1.52%。
另据麟评居住大数据研究院数据，7月监测的14个重点城市二手住宅共成交11.18万套，环比下降1.83%，同比下降9.05%。
尽管今年前7个月14个重点城市二手住宅累计成交81.11万套，较去年同期上升10.8%，规模仅次于2021年，但年内成交呈现明显的“前高后低”趋势。5—7月成交量持续走低，且连续两个月不及去年同期，市场走弱迹象明显。
如一线城市中，7月除深圳成交量稳增外，北京、上海、广州二手房成交量环比分别下降15.6%、6.9%、9.4%。
“主要原因在于市场缺乏利好因素加持，购房者入市节奏放缓。不过，从累计数据来看，四个一线城市的成交量均高于去年同期，说明前期积累的需求仍在逐步释放。”麟评居住大数据研究院分析称。
二线城市内部则呈现出分化态势。重点监测的城市中，苏州、南京和厦门7月成交量环比下降，降幅分别为3.8%、2.6%和6.8%，但降幅小于一线城市。其余二线城市的二手房成交量较上月呈现上升局面，其中东莞、佛山和郑州的成交量环比涨幅靠前，分别为19.8%、8.6%和7.8%。
二手房成交量的上升，一定程度上也与房源挂牌量增加相关。截至7月末，14个重点城市二手住宅挂牌总量约198.2万套，环比上升2.7%，同比下降17.19%。
从去化周期来看，7月重点城市二手房去化周期为16.8个月，环比上升2.7%，同比下降17.2%。换言之，今年二手房整体去化压力较去年有所下降，房屋流动性压力有所缓解。但6—7月受房源挂牌量上升的带动，去化周期连续两个月提升，反映市场消化库存的能力有所减弱。
“今年下半年，预计二手房市场的去化存在一定压力。若无明显外部利好因素介入，二手房市场将面临量价齐跌的压力。”麟评居住大数据研究院分析称。
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