来源：
每日经济新闻
12 月 8 日晚，中国中冶一则流传月余的市场传闻尘埃落定。
根据公告，中国中冶作价 312.36 亿元出售中冶置业全部股权及债权予五矿地产控股。此次交易，终结了两大央企地产业务长达十年的 「双平台并存」 格局。
回溯至 2015 年 12 月，国资委批准中冶集团 （中国中冶母公司） 整体并入五矿集团，总资产超 6000 亿元的新集团横空出世，但旗下地产业务始终保持独立运营。
如今时隔十年，这场央企巨头间的整合终于落地。
至于为何要剥离中冶置业，中国中冶在公告中提到，系 「优化公司业务结构、聚焦核心主业、提升核心竞争力」。
而对于五矿系的地产业务来说，随着中冶置业的资产并入，地产业务再次迎来扩容。
12 月 9 日上午，中国企业资本联盟副理事长柏文喜通过微信向 《每日经济新闻》 记者分析，此次中冶置业与五矿地产控股的整合，实质上是 「以优并劣」 的首次示范。随着地产行业进入调整周期，央企同样面临 「去库存、减负债、保现金流」 三大压力。在这样的大背景下，若持续双线作战，较容易出现同时 「失血」 的情况。
十年「分治」落幕
2015 年的那场央企重组，曾让市场对五矿集团与中冶集团的地产业务整合充满期待。
彼时，五矿集团旗下已有五矿地产控股这一成熟平台，而中冶集团的地产业务载体中冶置业，更是国资委认定的首批 16 家房地产央企之一，背景深厚，起点颇高。
但集团层面的合并并未带来地产业务的同步整合，「双平台并存」 的格局就此形成，这一分就是十年。
十年间，中冶置业与五矿地产控股走出了截然不同的发展轨迹。
五矿地产控股深耕一二线城市，聚焦住宅开发与商业运营，在行业中保持着中等规模体量，截至 2025 年中期，资产总额达 393.72 亿港元 （约合人民币 357.8 亿元）。
而中冶置业则一度野心勃勃，多次以 「地王收割机」 的姿态在土地市场驰骋。
从南京下关滨江曾经的全国总价 「地王」，到天津、广州、珠海等地的单价 「地王」，中冶置业高价拿地的案例不胜枚举。2017 年 4 月 26 日拿下的杭州锦绣公馆地块，溢价率更是高达 70%。
但财务数据显示，截至 2024 年末，中冶置业净利润亏损约 48.56 亿元。今年前 7 月，中冶置业亏损加剧至约 254.38 亿元。
与此同时，其对中国中冶的负债合计高达 461.64 亿元，其中包括 443.88 亿元的公司间贷款及应计利息，以及 17.76 亿元的应付股息。
市场对整合的猜想从未停止，尤其是 10 月 23 日五矿地产控股宣布私有化退市后，这种预期达到顶峰。
12 月 8 日的公告终于给出了答案：中国中冶将中冶置业全部股权及相关债权以 312.36 亿元的价格出售给五矿地产控股。
柏文喜提到，五矿地产控股本身亦在筹划私有化退市，退市后无需再单独顾及上市公司指标，可一次性 「吞下」 兄弟资产做大规模，于是双方 「各取所需」，中冶减负、五矿增储。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，五矿地产控股启动私有化退市，意味着五矿集团旗下没有上市地产平台了，但同时也意味着五矿系地产业务经营更加灵活，不再受纯粹股东对经营业绩的考核 （制约），而更专注于新时期央企转型发展，并与五矿集团主业形成协同。
五矿系地产业务迎来大整合
在吞下中冶置业这块 「大蛋糕」 后，五矿系地产的业务规模将大幅跃升。
截至 2025 年 9 月，五矿地产控股的资产总额约 425.78 亿元；截至 2025 年 7 月末，中冶置业的资产总额约 570.64 亿元。
换言之，五矿系地产业务合并中冶置业后的资产总额接近千亿元级别。
但光鲜的规模背后，是不容忽视的整合挑战与经营压力。
首当其冲的是中冶置业的债务与亏损问题。截至 2025 年 7 月 31 日，中冶置业净负债约 162.76 亿元，加上对中国中冶的 461.64 亿元负债，巨额债务的消化将是五矿地产控股面临的首要难题。
尽管交易约定中冶置业的非经营性往来债务需在交易完成前清偿，但核心的标的债权仍将转让给五矿地产控股，这无疑会增加其财务压力。
此外，中冶置业连续三年的巨额亏损态势，如何通过优化管理、加速去化实现扭亏为盈，也考验着五矿地产控股的运营能力。
柏文喜提到，中冶置业与五矿地产控股整合后要实现 「1+1>2」 效果，比较常见的方式包括 「资产同步瘦身」「管理同步扁平」 和 「资金同步集中」 三个步骤。用通俗的话来说，就是 「先止血、再整合、再提效」，把 ROIC（投资资本回报率） 而非单纯销售额作为首要考核指标，从而避免重蹈过去部分国企 「并表后规模虚胖、利润继续下滑」 的陷阱。
「其中，资产瘦身较为重要，先剥离低效库存、表外负债和境外高风险项目，再谈并表；此次 312 亿元对价里已要求中冶置业在交割前清偿全部非经营性欠款，本质也是 『先清后并』。」 柏文喜分析称。
中国城市发展研究院投资部副主任袁帅预测，未来央国企地产平台数量进一步精简的可能性比较大。
「当前政策层面是鼓励央企聚焦主业、剥离非核心资产，地产板块作为集团业务的非核心业务，可能面临进一步整合。此外，市场集中度提升趋势下，头部央企通过并购中小平台可快速扩大市场份额，形成强者恒强格局。」 袁帅分析称。
（每日经济新闻）
文章转载自东方财富